Impuestos al vender una vivienda en Colombia: qué paga el vendedor

Vender una vivienda en Armenia o en cualquier ciudad de Colombia no es solo acordar un precio: hay tributos y gastos notariales que se descuentan el día de la escritura. Esta guía separa con claridad qué le corresponde al vendedor y qué paga el comprador, con las tarifas vigentes en 2025-2026.

1. Retención en la fuente — sí te corresponde como vendedor

Es un anticipo del impuesto de renta que se paga el mismo día de la escritura, sin excepción. No es un gasto del comprador: se te descuenta a ti del precio, y luego lo descuentas en tu declaración de renta.

• Vendedor persona natural: el notario actúa como agente de retención (art. 398 E.T.). No autoriza la escritura sin el comprobante de pago. Tarifa para vivienda de habitación: 1% sobre los primeros 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso. Para inmuebles con otro uso: 2,5% sobre todo el valor.
• Vendedor persona jurídica: si el comprador es persona jurídica o sociedad de hecho, es el comprador quien retiene y consigna (parágrafo art. 401 E.T.), y el notario solo verifica el pago.
• Base mínima: desde 10 UVT (~$497.990 en 2025) ya hay retención. Por debajo no se practica.

Ejemplo: vendes un apartamento de vivienda en $280.000.000. Como no supera los 10.000 UVT, la retención es $2.800.000 (1%). Si vendieras en $650.000.000, pagarías 1% sobre $497.990.000 ($4.979.900) + 2,5% sobre $152.010.000 ($3.800.250) = $8.780.150.

Tip: guarda el recibo que te entrega la notaría. Es el soporte para imputar la retención en tu declaración.

2. Ganancia ocasional — el impuesto más grande (15%)

Si vendes por más de lo que te costó fiscalmente, la utilidad tributa. No es sobre el precio total, sino sobre la diferencia:

Ganancia ocasional = Precio de venta − Costo fiscal
Costo fiscal = precio de compra en escritura + mejoras con soportes + gastos aceptados por la DIAN (ver art. 300 E.T.)

• ¿Cuándo es ganancia ocasional? Si tuviste el inmueble como activo fijo por 2 años o más. Si lo tuviste menos de 2 años, la utilidad tributa como renta ordinaria (tarifas progresivas hasta 39%, normalmente más costoso).
• Tarifa vigente: 15% sobre la ganancia ocasional, para personas naturales y jurídicas (Ley 2277 de 2022, art. 314 y 316 E.T.). La guía antigua del 10% ya no aplica.
• Exención de vivienda de habitación: hasta 5.000 UVT (~$248.995.000 en 2025) de la ganancia pueden quedar exentas si vendes tu casa o apartamento donde vives y reinvierte el dinero en otra vivienda de habitación o en abono a crédito hipotecario, a través de cuenta AFC u otro mecanismo trazable, dentro de los 2 años siguientes (art. 311-1 E.T.). Si no reinviertes o desvías los recursos, pierdes el beneficio y pagas el 15% completo.

Ejemplo: compraste en $200M, vendes en $320M con costo fiscal ajustado de $230M → utilidad $90M. Sin exención: $13,5M de ganancia ocasional (15%). Con exención y reinversión total en otra vivienda, gran parte o toda podría quedar exenta. Cada caso debe calcularlo tu contador.

3. Beneficencia y Registro — los paga el comprador, no tú

Son dos impuestos del comprador para inscribir la escritura a su nombre. Los incluimos para que no los confundas con tus costos:

• Beneficencia / Impuesto de registro y anotación (departamental): ~1% del valor de venta.
• Derechos de registro (Oficina de Instrumentos Públicos): ~0,67% del valor.
• En conjunto suelen ser 1,67% y los asume el comprador.

Si en tu negociación acuerdan “mitad y mitad”, debe quedar por escrito. Por defecto, estos dos los paga quien compra.

4. Gastos notariales — 0,54% compartido (tú pagas 0,27%)

Es lo que cobra la notaría por elaborar y autenticar la escritura. La tarifa es 0,54% del precio y por costumbre se divide 50/50: 0,27% vendedor y 0,27% comprador, más copias, autenticaciones e IVA sobre el servicio (unos $70.000–$120.000 adicionales según extensión). Si hay hipoteca, el comprador paga un 0,27% extra por la constitución del gravamen.

5. Comisión inmobiliaria — 3% neto a éxito

En Inmobiliaria Panorámica la comisión es 3% sobre el precio final de venta, solo cuando se firma la escritura. Es costo del vendedor (si eres tú quien nos contrata). No incluye IVA adicional: lo cotizamos neto para que calcules tu neto real. En portales verás rangos de 3% a 5% en Colombia; nosotros mantenemos 3% para inmuebles urbanos en Armenia.

6. Paz y salvos que debes entregar al día (no son porcentajes, pero condicionan el cierre)

• Impuesto predial al día y prorrateado a la fecha de escritura.
• Valorización (si el municipio la tiene liquidada).
• Administración al día con paz y salvo del conjunto/edificio.
• Servicios públicos al día (el comprador pide lecturas finales).

Sin estos paz y salvos la notaría no cierra o el comprador te descuenta la deuda del precio.

Ejemplo completo: ¿cuánto te queda neto?

Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría contable. Las tarifas citadas son las vigentes a 2025 con UVT $49.799 y Decreto 572 de 2025. Valida tu caso con contador y notaría antes de firmar. Última actualización: septiembre 2025.

¿Vas a vender en Armenia? En Inmobiliaria Panorámica te ayudamos a calcular tu neto real, optimizar la exención de vivienda y acompañarte hasta la escritura. Conoce nuestro servicio de venta o contáctanos para una valoración sin compromiso.